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老凤祥总部恶果图

到2025年，上海工业增多值占GDP比要紧达25%以上。都说上海地皮资源有限，要作念大制造业这块“蛋糕”，行动产业空间载体的“面粉”——地皮够用吗？

本年，上海“长出”产业新空间，好多也曾布满老旧厂房的工业用地，启动“长”出新企业、新大楼。这成绩于本年4月起开展的产业用地“两评估、一清单、一周转”专项行径，由此，上海也成为世界首个对产业用地进行全面透澈梳理和周转的城市。

纪律现在，上海在短短半年多来，周转处置低效产业用地37.8平淡公里，接近两个黄浦区那么大，3390幅地皮迎来重生。这些“增量”是奈何来的？

“进退赏罚”分类处置

“两评估、一清单、一周转”指的是，对产业用地进行空洞绩效评估、空洞价值评估，酿成产业用地分类清单，有针对性地领受旅途进行周转。简言之，等于对产业用地的“发扬”打分，按照不哀怜况去领受周转旅途。

这是上海第一次全面梳理和周转产业用地，其艰难性来自城市产业转型升级和超大城市资源紧约束之间的矛盾。

2023年下半年，上海初度进行大排摸，一共梳理出728平淡公里、4.85万幅产业用地。在绝对数目上，产业用地供给饱和，但剖开来看，却存在结构性矛盾。

比如，嘉定安亭一处旧厂房，闲置多年，部分租出给了物流企业。这类疏忽看管的工业用地，成了产业转型升级之路上的破裂。低效地皮挤占城市资源，访佛案例不在少数——数据骄傲，全市绩效靠后的50个园区，占用了全市24%的工业用地，但产值孝敬不及5%。

同期，上海“寸土寸金”，也给工业制造带来三个痛点：腾贵地价容易消解掉上海工业的空洞本钱上风，收储本钱高导致再开拓难度很大，而且存在企业炒地的可能。

解题之说念，等于要把通盘产业用地放在归并科场，接受空洞绩效评估，酿成“进退赏罚”的分类处置决策。

企业用地也要“历练”

本年，上海策画周转处置低效产业用地不低于45平淡公里。“两评估、一清单、一周转”听起来有些专科，却和上海每个制造企业息息相关。以后，企业用地也要“历练”了。问题是，地皮上科场，考官奈何科学打分？

“从本年启动，上海每年会对全市通盘产业地皮进行旁观，并构建了‘两评估’战略体系。”上海市磋磨资源局产业用地磋磨看管处筹商厚爱东说念主默示，它们鉴识是，空洞绩效评估和空洞价值评估，前者关切近况，依期对产业用地空洞哄骗情况进行全面“体检”打分；后者关切往日，围绕破解产业用地收回收储本钱偏高、用非所用不当得利等问题，长入评估旅途，进一步镌汰地皮回收本钱。

一直以来，上海莫得建设完好意思且通用的地皮绩效评估圭臬，空洞绩效评估等于面向通盘产业用地，冲破认定圭臬不解的瓶颈。

上海市当然资源探问哄骗接头院筹商厚爱东说念主先容，这套打分体系不是唯产值论，而是都集产业智能化、绿色化、交溶解发展条款，空洞接洽企业的转变技巧、社会孝敬、节能环保等。磋议方面也鉴戒ESG磋议架构，将高质地、可执续发展理念融入空洞价值评估磋议中，包括科创孝敬、服务情况、公益作用等。评估经由绽放刚正，定性和定量都集、刚性与弹性兼顾，通过多专科、多方共同研判细目。假定一家企业经济产出不高，但它是一家链主企业，或是承担了国度要紧科研模样，那也有较大可能被评高分。

经过旁观打分，产业用地被分为A、B、C、D四类绩遵守地，鉴识对应饱读动撑执、保留晋升、不雅察整改和整治退出，酿成一张清单。记者了解到，现在上海共有4.85万幅产业用地，其中C类和D类地皮鸿沟占到24%，均为低效哄骗的地皮，亟须转型周转。

业内东说念主士表现，若是企业场地的地皮被评为C类或D类，况且企业自主转型技巧或意愿不彊的，将按照评估和空洞处置等筹商章程收回收储粗略减量复垦等。

都集外洋西席，在一座城市里，产业用地的出让价钱要远远低于住宅、买卖等世俗策动性用地，这是出于扶执产业发展、带动服务的接洽。是以，产业用地自己就有寰球属性。空洞价值评估，等于要措置低遵守地政府回收本钱居高不下的问题。这套打分体系主要针对C类和D类中被收回收储的那部分地皮，都集地皮区位、生产功能、空洞绩效等，进一步评估退出的空洞价值，再细目收回的赔偿圭臬。

“依据这套新的打分体系，低遵守地的收回本钱一定是低于原先商场评估价钱的。咱们等于要指点地皮的使用权价值回首到合理水平，镌汰后续的再开拓本钱，严控本钱，来保险往日产业的持续空间，进而诞生后续产业发展。”市磋磨资源局产业处厚爱东说念主默示。

6条旅途选“最优解”

接近两个黄浦区的“空间”增量，不竣工在郊区。本年，上海中心城区首个“工业上楼”模样策画年底开工，它等于徐汇区的老凤祥总部。老凤祥总部位于漕溪路270号，占地约1万平淡米，建筑面积约2.5万平淡米，是市中心真贵的一处生产用地，在2023年空洞绩效评估中被评为C类地。

这几年，老凤祥生意百废俱举，企业转型近在咫尺，于是公司决定借此机会自主更新，不特地增多地皮，把横向扩建改为纵向要空间的“工业上楼”，容积率晋升至4.5，建筑高度逾越70米。

老凤祥的自主更新之路，是上海周转低效产业用地的旅途之一。记者了解到，上海依然梳理出6条旅途，若是地皮被评为C类和D类，企业仍不错左证自身情况，领受最优解。

第一种是地皮收回旅途。若是地皮闲置处置难、无偿收回的实操难度大、退出莫得强制性妙技就不错招揽，包括一系列收回用具，比如，节余步皮分割转让，即把大块地皮中空置未哄骗的部分分割出来，左证商场需求进行转让，既悠闲了不同企业的用地需求，又提高了地皮哄骗效率。粗略，让使用地皮的企业进行产业结构转念，提高地皮单元产值。

第二种是地皮储备旅途，即国度地皮储备机构通过购买的状貌来赢得地皮使用权。在空洞绩效评估中，华谊集团在普陀区有义生橡胶厂、染料接头所、化学试剂接头所3处产业用地亟待转型。刚好此时华谊需要一个转变科技园来导入新材料、重生物产业集群，但3幅地块又不及以承载这样大的产业。对此，普陀区政府收储3幅地块，再拿出1幅相邻的储备地皮，同3幅地块中位于北新泾产业园区的1幅地块合并，一同以带产业模样状貌出让给华谊，由华谊投资13.84亿元打造，终了区企联动双赢。

如低遵守地所属企业转型意愿较强，不错招揽第三种旅途——产业用地城市更新。企业通过自主更新或引入商场主体，按磋磨转成新式工业、研发、保租房、商办等用地。

第四种是减量腾退旅途。若是低效产业用地是位于城镇开拓范围外、不符总磋磨，必须复原成农用地或生态用地。

第五种是以园区平台为主体奉行周转的旅途。若是企业在产业园区内，欢娱退坐蓐业用地粗略用房、企业股权转让或把产业用房出租给园区平台的，园区平台不错整合产业用地、用房资源和股权钞票，长入竖立看管和高效开拓哄骗。

本年头度投入进博会的全球汽车零部件巨头安波福，恰是依靠这条旅途在上海增资扩产，为当地带来了34.9亿元年产值。位于嘉定的安波福，策画在新动力领域增资扩产，可苦于找不到合乎的“新家”。安亭镇得知企业需求之后，通过镇级平台公司向一处低效产业用地的产权东说念主进行租出，并投资2.6亿元新建了低碳绿色厂房和办公楼，再转租给安波福使用，强化了当地汽车产业群的积蓄效应。

此外，还有其他战略归为第六条旅途，如以房换地等退出战略及产业用地提容、工业上楼、地皮羼杂哄骗等存量产业用地提质增效战略。这些战略已在张江科学城、吴淞转变城首发区、市北高新走马塘、莘庄工业区等区域落地奏效。

记者了解到，上海产业用地“两评估、一清单、一周转”专项行径，行动加速振荡超大城市发展状貌、推动产业高质地发展的“211”工程，将以三年为一个责任周期，按年度滚动鼓励产业用地评估和周转处置。

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